전세 사기 유형에는 어떤 것이 있는지, 이를 방지하기 위해서는 우리가 무엇을 확인해야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주변에도 전세 사기에 대해 걱정하시는 분들이 참 많으신대요. 집 값오를 때는 전세금을 올려줘야 했는데, 집 값이 떨어지니 본인의 전세금이 물리는 구조라는게 참 마음이 아픕니다. 집 값을 단순한 투기의 대상이 아닌 수 많은 사람들의 꿈과 추억이 녹아 있는 공간이라는 의식을 우리 모두가 가졌으면 좋겠습니다.
전세 사기 예방
첫번째, 깡통 전세 - 꼭 확인하고 피하자!
첫번재 전세 사기 유형은 바로 깡통 전세 입니다. 이 경우 집 값 대비 전세 가격이 높은 상태의 물건을 말하는데요. 집 값이 포함하고 있는 의미가 단순히 매매 가격 이외에도 임대인이 가지고 있는 담보 대출 등을 포함해야만 합니다. 1억의 물건에 1억의 전세로 들어간 경우가 있다고 한다면, 1억의 물건에 2천만의 담보 대출이 있다면 해당 물건은 8천만원이라고 보셔야 합니다. 이 경우 집이 경매로 넘어가더라도 8천 만원 밖에 돌려 받지 못하는 상황이 생기게 됩니다. 물론 이 가정의 경우 집 값이 시세에 맞춰 경매 완료 되었을 경우 인데요.
실제로 경매가 유찰 되는 경우도 생각해보아야 합니다. 만약 1회 유찰된다면 8천만원이 아닌 6천만원 수준으로 돈을 돌려 받을 수 있고 경매 비용 역시 임차인이 부담해야만 합니다. 그렇기에 우리는 흔히 전세금 + 담보 대출이 집 값에 80% 이상인 집을 깡통 전세라고 부릅니다.
깡통 전세 : 전세금 + 대출 > 매매가x0.8
(사고가 발생하여 경매로 넘어가고 유찰 되었을 경우 내 보증금을 지킬 수 있는 금액)
그렇기에 우리는 반드시 매매 가격 보다 낮은 가격의 전세 물건에 들어가야만 합니다. 시세 대비 최대 80% 수준의 물건을 확인해보시고, 등기를 확인하여 담보 대출 여부 등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 그리고 이를 통해 적정 가격의 전세에 들어가시는 것이 최소한의 전세 사기를 방지하기 위한 방법 입니다. 그렇다면 우리가 담보 대출이 잡혀 있는지, 전세 가격은 적정한지에 대해 살펴 본 이후에 확인해야 할 것은 무엇일까요. 바로 임대인 미납 세금에 대해서 확인 해봐야합니다.
요즘 같은 시기에는 임대인이 다주택 보유세 등으로 미납 세금이 많은 경우가 있을 수 있고 미납 세금의 지속 불납시 임대인의 건물은 경매로 넘어가게 됩니다. 이 경우 임차인은 후순위 배당을 받게 되므로 이 역시 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 될 수 있습니다. 이에 계약 전에는 임차인은 임대인에게 국세, 지방세 완납 확인을 받는 것이 좋습니다.
두번째, 부동산 소유주 신탁 여부 확인
전세 사기 두번째는 바로 신탁 사기입니다. 신탁의 경우 임대업을 하는 부동산 회사를 이야기하는데요. 신탁 회사와 개인 간의 임대 및 임차 거래는 법적으로 불가한 점을 이용한 사기입니다.
만약 집 소유자가 신탁 회사인 경우에는 임대인과 한 거래 자체가 무효가 되어 임대인이 불법으로 집에 거주하고 있는 형태가 되며, 이로 인해서 당연하게도 계약이 무효이기 때문에 보증금은 돌려 받을 수 없습니다. 이 경우 집 주인과 계약을 한 후 보증금을 치를 시 원래의 집 주인에서 신탁 회사로 소유자가 변경 되었는지 반드시 확인해봐야만 합니다. 반드시 보증금을 보내기 전에는 등기부등본을 다시 한번 띄어 보시길 바라며, 계약 전 후 몇번이고 등기부등본 띄어 보시는 걸 추천 드립니다.
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