PF 대출 위기 - 증권사와 저축 은행의 위기

PF 위기

기준 금리가 올라 감에 따라 부동산 PF 관련 이슈가 계속되고 있습니다. 부동산은 토지 매입 및 시공을 시작할 때 PF (Project Financal)을 대출받게 되는데요. 이를 PF 대출이라 하며 은행에서 진행이 됩니다. 은행은 큰돈을 빌려주고 이윤을 챙길 수 있으니 수지맞은 장사이나, 큰돈을 빌려주는 것만큼 시행 업체가 부도가 나는 등의 돈을 돌려받지 못하는 리스크에 대해 고민하게 됩니다.

이때 증권사가 나서게 되는데요. 증권사는 높은 수수료를 받고 시행사가 PF 대출을 온전히 갚지 못할 경우 대출 지급을 보증해 주는 지급 보증 상품을 만들게 됩니다. (일종의 파생 상품) 이 상품은 만약 1000억의 공사 비 중 미회수금이 발생한다면 증권사가 PF 대출금을 은행에 대신 지급해 주는 시스템이며, 이를 통해 증권사는 높은 수수료를 챙길 수 있지만 그만큼 높은 위험성을 가지게 되는 상품입니다.

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중소형 증권사의 위기

증권사는 투자를 통해 최대한의 수익을 내는 것을 목적으로 합니다. 그렇기에, 2021년과 같이 부동산 활황일 때는 장미빛 미래를 보며 수많은 금액을 이와 같은 지급 보증 상품에 투자하게 되는데요. 하지만 현재와 같은 부동산 하락기를 맞으면 증권사 들은 수많은 지급 보증 문제로 인해 골머리를 앓게 됩니다. PF 대출 금액이 큰 만큼, 나가야 하는 돈도 엄청나게 늘게 되면서 순자본 비율이 급격히 낮아지게 됩니다.

순자본 비율은 위험자산대비 얼마 만큼의 현금을 가지고 있는가에 대한 비율입니다. 이때 순자본 비율을 일정 이상 유지하지 못하는 증권사는 최악의 경우 법적으로 영업 정지가 됩니다. 손자본 비율 하락으로 증권사들은 투자한 금액을 최대한 빨리 회수하고자 하는데요. 미분양된 아파트 등을 최대한 빠르게 처분하고, 이를 통해 순자본 비율을 매우고자 하게 됩니다.

이는 부동산 추가 하락을 부추기게 됩니다. 거대 은행들이 대출이라는 미끼로 올려 놓은 부동산 상승을 은행들이 앞다투어 내리게 되는 건데요. 이때 부동산 활황기에 투자한 서민들은 결국 큰 손해를 입습니다. 경기는 사이클을 가지고 그렇기에 부동산 활황기의 꼭짓점 투자는 위험하고도 위험한 투자라는 개인적인 생각입니다.

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뱅크런 위기

어찌 되었든 이러한 조치를 취하더라도 순자본 비율이 하락하는 것을 막을 수 없다면 증권사는 위기에 몰리게 됩니다. 그리고 이를 알아챈 예금자들은 하루 빨리 해당 증권사에서 돈을 인출하기를 원하며 이는 흔히 이야기하는 뱅크런의 시작이 될 수 있습니다. 이러한 뱅크런은 결국 중소 증권사 등에서 많이 일어나게 될 텐데요. (순자본 비율이 적기 때문) 이러한 위기가 있고 난 이후에는 결국, 중앙 집권화된 은행과 증권사만 결국 살아남게 됩니다. (양육 강식의 세계입니다.)

역사적으로 부동산이 활황이었다가, 침체의 변곡점을 맞게 되면 이러한 일 들이 지속 발생하였습니다. 이러한 일들은 사이클을 반복하며 지속되는데요. 2011년 저축은행 파산도 이와 같이 부동산 침체기에 따른 문제 입니다. 2008년 리만 브라더스가 전 세계를 강타하고, 이때의 여파가 우리나라에는 3년 후인 2011년에 발생하게 되었습니다.

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미래 전망

저축 은행 등은 자금 경색에 시달리게 됩니다. 그리고 저축 은행은 예금자들이 은행에서 돈을 인출해 갈까 봐 불안해하며, 이를 막기 위한 방안으로 예금 금리를 본격적으로 올리게 되는데요. 이때, 혹시나 하는 문제가 발생하지 않도록 정부는 엄청난 양의 자금을 풀어 저축 은행의 신용 경색을 맞기 위해 총력을 기울이게 됩니다.

현재에도 이런 문제가 당장은 생기지 않은거라 생각합니다만, 언제든 올 수 있는 문제라고 생각합니다. 미국과 같은 경우에는 작년에 CPI 기준 9.1% 의 물가 상승을 찍고 꾸준히 하락 중이지만 현재의 우리나라는 작년 대비 물가 상승률이 높아지고 있는 상황입니다. 원자재 등의 상승을 소비자에게 전가하는 게 늦었기 때문인데요. 이러한 상황에서 우리나라는 미국이 금리를 내린다 하더라도, 금리를 쉽게 내릴 수는 없는 상황으로 보입니다.